房企的另类生存之道:主动现房销售

发布日期:2022-08-06 08:51:22

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  ⓡ澎湃新闻记ϑ者‌ 庞静涛

  现房销售的呼声越来越高。近期,山东省济南市、福建省福州市永泰县等地土地竞买中均出现现房销售 地બ块,引发业界和购房者关注。现房销售条款再次出现,是否会逐步成为土地竞买中的常规条款,又有哪些信号意义?

  而在澎湃新闻采访过程中发现,即使没有条款约束,一些此前并未参与高周转的小房地产开始了主动“现房销售”,对于此前与大型地产商竞争Á中没ઝ有â优势可言的他们来说,“卖个踏实”成为了一条另类生存之路。

 ◐ 现⊇房销售地ૠ块再次出现

  8月1日,济南第二批集中供地进入正式交易੥环节。两宗住宅地块吸引众多房企参与竞买,触发政府设置的最高限价后,进入“限地价竞建筑品质和建Þ设进度”环节。最终,两地块以“住宅三星绿ⓝ建加封顶办理预售许可”的代价成交。

  据济南时报,这是济南自2017年8月土拍最高限价政策落地&#263c;以来,首次在“熔断”后现房销售∋。

  以位于旅游路以北、玉岭山以南的市委党校地块为例,该地块起始⌋价28199万元,容积率为1.ਲ਼4,起始楼板价为6607元/平方米,最高限价为32400万元,达到最高限价时的楼板价为7591元/平方米。&#25bc;

  据齐鲁壹点和济南时报的报道,该地块吸引8家房企竞价,参与企业多为济南、济宁等地方开发企业,仅有1家国内૮品牌企业↑参与。济南时报称,整体来看,这个地面积不算大,所需的资金门槛不高,加上地段不错、低容积率,所ਭ以吸引了不少房企报名。

  事实上,这并不是Ã近期出⇒现的第一幅现房销售地块。此Ñ前,7月15日福建省福州市永泰县自然资源和规划局在公告的一幅商业、住宅用地的使用权出让要求中提到:该地块按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

  根据出让要求,房屋上市交易后的转让要求是在取¯得现房销售许可证之后,五年内(含五年)购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起◙未满五年的,不得上市交易转让,੩也不得办理转让公证等手续。

 ੎ 而’早在2018年,广东省中山市就曾☻推出超十幅宗住宅及含住宅的综合用地,均要求“商品房现房销售”,即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。

  更早之前,苏州2016年在土地出让条件中提出:土地出让成交Ê价超过市场指导⇒价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可,但这一政策在执行42个月૝后取消。

  小开发商ઠ另辟蹊径:主动▥现房∀销售,抢占市场

Κ  现房销售地块的零星出现,引发市场对预售制的讨论和思考。于多数房企而言,现房销售是“洪水猛兽”。多位房企高管人‍士表示,此举ξ会加剧房企的资金压力、影响市场供给水平甚至推高房价。

  但从此次现δ房销售情况来看,开发商似乎仍有利图。齐鲁壹点报道称,相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞👽配建、竞品质和建设进度,虽然也会增加开发商的建设成本,但业内人士认为,这一ç条件仍符合目前楼市需求,从地块受追捧程度看,本身也有利可图。

  在大房企围城的夹缝里,有人主动选择κ现房销售,突出重围。唐˜省三,一位小型房企∏的老板,手里仅有个位数的项目,在四线城市的楼市里寻到生机——在烂尾楼堆里卖现房。

  唐省三介绍,自己在长三角的四线城市,之前在该城市开发过一个楼盘,销售很好,不过市场好时大પ家卖得都好。如今,随着融创、正荣、世茂等房企Π流动性出现问题,这些公司的期房项目正面临缺钱≅、停工,购房者心急如焚。

  购房者的信心不足,有购房需求的人੤也在犹઱豫,唐省三≅的原有项目已经结束,为保住团队,其收购了一处资金出问题房企的住宅项目。

  “我想好了,就用自有资金开发,慢慢干,不敢撬动杠杆,◑老老实实地按部就班地建房子,只用开发贷,然੥后建成现房再销售”,唐省三表示,“我们也可以搞期房,但是大房企的期房都出问题了,我们更没优势,不会有人买的,索性૜现房卖个踏实。”

  买方市场的行成,倒逼现房的出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,拿地时就知道现房销售,房企会提前考量成本和销售问题ψ,如果项目运营效果较好,必然会推动部分房企自愿∈去▣现房销售。

  来自上海城市房地产估价有限公司的房地产专业人士邵明浩称,૙过去20年属于房⊥地产的黄金时代,主要是市场供需不匹配,在这样的供应引导下造成供应端的强势地位。但是目前的市场,尤其是三四线城市的市场形势发生较大转变,原有的预售制度受到一些挑ê战,推行现房制度也是市场发生转变的必然结果。

  邵明浩认为,开发商愿意现房销售也是市场供需博弈的结果。特别是在三四线城市,由®于地块周边项目尤其是期房销售不稳⋅定,造成购房者信心缺失,此时௄开发商适时推动现房销售,有利于培养市场信心,助力购房者预期的改善。

  现房会成为Κ当下的趋势ν么?é

  地多、烂尾项目等因素影响,购房者对期房的信心在减退,现房打消了购房者最大的担忧,成⊆为购房者购房时最为重Ο要¢的考量之一。

  多位房地产领੓域的资深专家和房企高管则表示,目前推广现房销售∼难度较大,障碍较多。专家层面尽管认为现房销售是趋势,会更‎多出现,但也坦承当下推行并不合适,仅限个别城市、地块试点。

∀  邵明浩表示,整个房地产市场销售不够理想,是导向现房销售的重要░原因。特别是在一些三四线城市,由于前期土地供应较多,近期市场表现低迷,造成不少期房烂尾,从而推动了现房销售现象。在这些城♨市进行现房销售有利于恢复购房者的信心,降低买房风险。

  严跃进认为,从房地产长效机制的角度去看这个问题,现房销售ν是应该被考虑的,但是就目前的房地产市场形势而言,销售不畅,房企χ整体资金压力较大,考虑到这个层面目前还不适合大规模઼推广,即使推广也会困难。

  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示,未来,可能会有更多城市效仿现房销售。一方面是,现房销售可以避免预售不可预见的交房问题,੘另一方面也ਯ是房地产市场走向买方市场后的必然现象。一般当市场供不应求、房ⓟ价不断上涨时,预售住房会多些;当住房变得比较充分时,现售住房会多一些。

  但赵秀池同时表示,现房销售对开发商冲击很大ੜ,现阶段整体资金不ਠ宽裕甚至捉襟见肘,再实行现售等于雪上加霜,希望各地政府根据实际情况谨慎安排û现售地块。比如设置在部分土地竞买条件里,房企根据意愿自行选择,强行推广或出现流拍现象。

ਜ਼  对于现房销售的传导效应,邵明浩则坦言,在一线和强二线城市这种市场销售相对好的城市ï很难出现主动的现房销售例子,这种传导主要还是传向供给相对充足Ø的城市。

  ν(应受访者要求,唐省â三为⇒化名)

  责任编辑:刘秀浩 图♡片编辑:沈è轲▦

ⓣ校对:张ú艳

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